A 7 de outubro estive no primeiro dia da 1.ª Cimeira Nacional do Alojamento Local, organizada pela ALPN no Batalha Centro de Cinema, no Porto. Foram dois dias, com mais de 40 oradores, cerca de 200 participantes e seis painéis.
Fui para ouvir. Estou a construir um produto para quem gere alojamento local e quero conhecer o setor pela voz de quem o estuda, o regula, o representa e o opera todos os dias.
A frase que abriu o dia
Na sessão de abertura, o presidente da CCDR NORTE, Álvaro Santos, disse algo que ficou a marcar o resto do dia: "O Alojamento Local faz parte da equação, mas não é toda a equação."
Lembrou também que "Portugal não tem um único mercado de habitação, não tem uma única realidade turística e não tem um território único". Para fazer boas políticas, apontou três condições: conhecimento, estabilidade e diferenciação territorial.
Essas três palavras ajudam a arrumar o que ouvi ao longo do dia.
1. Cidades e pessoas: o AL não se discute sozinho
O primeiro painel perguntava: "Da reabilitação urbana à crise da habitação: como chegámos até aqui?" O alojamento local ajudou a recuperar edifícios e centros históricos. Hoje, a mesma atividade está no centro do debate sobre o acesso à habitação. As duas coisas fazem parte da mesma história, e nenhuma se resolve se ignorarmos a outra.
2. Território: nem tudo é Lisboa e Porto
"Há territórios onde será necessário gerir pressões. E há outros onde precisamos do contrário: criar atividade, recuperar casas, atrair investimento e trazer pessoas", disse Álvaro Santos. O painel sobre território e sustentabilidade continuou nesta linha. Nos territórios de baixa densidade, o AL pode ajudar a fixar população, reabilitar património e dinamizar a economia local.
A Patrícia Araújo, CEO da Biosphere Portugal, desafiou a sala a criar mais soluções, a trabalhar mais em parceria e a pensar numa experiência que vá além da cama.
3. Estabilidade: a Europa está a mudar as regras
O painel europeu falou da nova regulação do arrendamento de curta duração, do uso de dados e de respostas proporcionais a territórios muito diferentes. Uma rua no centro do Porto não é uma aldeia do interior, e as regras têm de saber essa diferença. Quem gere precisa de saber com o que pode contar.
4. Conhecimento: separar causa de perceção
Das três condições, esta foi a que mais me ficou. O painel sobre turismo e habitação pediu que se distinga causalidade, correlação e perceção, e que se encontrem indicadores úteis para as políticas públicas. A Ana Jacinto, secretária-geral da AHRESP, falou da necessidade de um sistema de informação integrado para acompanhar o AL a nível nacional.
Quando o tema mexe com rendas, famílias e bairros, decidir com base em perceções é arriscado. O debate merece evidência, não slogans.
5. O Livro Branco está a ser escrito com o setor
A ALPN apresentou a versão de trabalho do Livro Branco do Alojamento Local. Vai continuar a receber contributos até à publicação, prevista para 2027. A CCDR NORTE já disse que quer participar.
A pergunta que trouxe para casa
Se o setor precisa de conhecimento para decidir melhor, de onde vêm os dados?
O que ouvi nos corredores
Entre painéis, falei com gestores de alojamento local. Confirmaram o que ouvimos há cinco meses. A operação dos imóveis e dos equipamentos continua espalhada por WhatsApp, folhas de cálculo, mensagens soltas e a memória de quem está na equipa.
Não é novidade. O que me preocupa é que cada imóvel novo, cada regra nova e cada hóspede a mais acrescentam informação. O volume não para de crescer e a forma de o gerir continua igual. Isto não se resolve sozinho.
Onde a conversa grande e a pequena se encontram
Na sala, o setor pedia indicadores para decidir melhor. Nos corredores, os gestores contavam que nem sempre sabem o histórico da própria casa: o que lá existe, o que foi feito, quando e por quem.
As escalas são diferentes, mas a necessidade é a mesma. Sem informação fiável sobre cada imóvel, é difícil decidir bem, tanto numa carteira de imóveis como no debate público.
Há também uma dimensão social que não quero perder de vista. Uma casa bem cuidada dura mais, é mais segura para quem lá fica e continua a ser uma casa, quer esteja hoje em alojamento local, quer volte amanhã ao mercado da habitação.
O que ainda quero perceber
Não sei se a informação de cada imóvel pode um dia ajudar a construir indicadores do setor, nem como isso se faria sem expor dados de ninguém. Também quero perceber melhor como os gestores juntam hoje esta informação e o que lhes seria mesmo útil. É por isso que quero continuar a ouvir.
Porque estamos aqui
É por isto que estamos a construir a Flix Home: para dar a quem gere alojamento local controlo e visibilidade sobre a carteira. O que existe em cada imóvel, o que foi feito, quando e por quem, tudo num só sítio.
Organizar a informação do imóvel não é uma ideia nova. Já existe noutros mercados e noutros setores. A nossa aposta é torná-la simples para quem gere o dia a dia e não tem tempo para mais um sistema complicado.
Queremos sentar-nos com quem gere e descobrir juntos como evitar a avaria que se repete porque ninguém sabia o histórico, a deslocação feita só para confirmar o que uma fotografia resolvia, a avaliação negativa por um problema que já era conhecido e o conhecimento que se perde quando alguém sai da equipa.
E, se fizer sentido para a ALPN, levar ao Livro Branco o que virmos no terreno nos primeiros pilotos, incluindo o que não funcionar.
Obrigado à ALPN pela organização e a todos os oradores. Este texto é sobre o primeiro dia. Se estiveste no segundo, conta-me o que te ficou.
Escrevo sobre o que vou aprendendo enquanto construo. Se quiseres acompanhar, subscreve a newsletter.
Se geres alojamento local e te revês nisto, fala comigo. Vamos descobrir juntos.
